Коротко
На землях лесного фонда можно строить отдельные объекты капитального строительства, но только в случаях, прямо предусмотренных лесным законодательством.
Для девелоперов наиболее интересна рекреационная деятельность: туризм, отдых, физическая культура и спорт. Однако возможность строительства зависит от режима конкретного лесного участка, вида лесов, перечня допустимых объектов, проекта освоения лесов и специальных ограничений.
Что относится к землям лесного фонда
Земли лесного фонда включают лесные и нелесные земли.
Лесные земли — это территории, покрытые лесной растительностью, а также земли, предназначенные для лесовосстановления: вырубки, гари, прогалины и другие подобные территории.
Нелесные земли используются для освоения лесов или объективно неудобны для использования: например, дороги, просеки, болота и каменистые территории.
Важно не путать земли лесного фонда с любой землёй, на которой растут деревья. Леса могут находиться и на участках других категорий. Поэтому первый шаг при оценке проекта — установить юридический статус конкретной территории.
Лесные земли — это территории, покрытые лесной растительностью, а также земли, предназначенные для лесовосстановления: вырубки, гари, прогалины и другие подобные территории.
Нелесные земли используются для освоения лесов или объективно неудобны для использования: например, дороги, просеки, болота и каменистые территории.
Важно не путать земли лесного фонда с любой землёй, на которой растут деревья. Леса могут находиться и на участках других категорий. Поэтому первый шаг при оценке проекта — установить юридический статус конкретной территории.
Можно ли строить на землях лесного фонда
Статья 21 Лесного кодекса РФ допускает строительство объектов капитального строительства, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, только при определённых видах использования лесов.
Наличие подходящего вида использования ещё не означает, что на участке можно разместить любой объект. Конкретный объект должен соответствовать перечню, утверждённому распоряжением Правительства РФ № 1084-р, и режиму соответствующего вида лесов.
Недропользование
Геологическое изучение недр, разведка и добыча полезных ископаемых.
Инженерная инфраструктура
Гидротехнические сооружения, водохранилища и линейные объекты.
Лесопереработка
Создание и эксплуатация объектов лесоперерабатывающей инфраструктуры.
Рекреационная деятельность
Объекты туризма, отдыха, физической культуры, спорта и укрепления здоровья.
Религиозная деятельность
Объекты в случаях и пределах, предусмотренных лесным законодательством.
Наличие подходящего вида использования ещё не означает, что на участке можно разместить любой объект. Конкретный объект должен соответствовать перечню, утверждённому распоряжением Правительства РФ № 1084-р, и режиму соответствующего вида лесов.
Что можно построить для рекреационной деятельности
Для коммерческих и туристических проектов именно рекреационное использование лесов представляет наибольший интерес.
Лесной кодекс относит к рекреационной деятельности оказание услуг в сфере туризма, физической культуры и спорта, организации отдыха и укрепления здоровья граждан.
Например, гостиницы, культурные центры и визит-центры предусмотрены для эксплуатационных и резервных лесов с установленными законодательством исключениями.
Поэтому корректный вопрос для инвестора звучит не «можно ли построить гостиницу в лесу?», а «допускается ли именно такой объект на конкретном лесном участке?»
Режим одного участка может позволять реализацию проекта, а режим другого — исключать её.
Лесной кодекс относит к рекреационной деятельности оказание услуг в сфере туризма, физической культуры и спорта, организации отдыха и укрепления здоровья граждан.
В зависимости от вида лесов перечень может включать:
— гостиницы;
— культурные и визит-центры;
— отдельные объекты спорта;
— объекты общественного питания и обслуживания;
— автостоянки;
— отдельные объекты санаторно-курортного назначения;
— другие объекты, прямо предусмотренные перечнем № 1084-р.
— культурные и визит-центры;
— отдельные объекты спорта;
— объекты общественного питания и обслуживания;
— автостоянки;
— отдельные объекты санаторно-курортного назначения;
— другие объекты, прямо предусмотренные перечнем № 1084-р.
Например, гостиницы, культурные центры и визит-центры предусмотрены для эксплуатационных и резервных лесов с установленными законодательством исключениями.
Поэтому корректный вопрос для инвестора звучит не «можно ли построить гостиницу в лесу?», а «допускается ли именно такой объект на конкретном лесном участке?»
Режим одного участка может позволять реализацию проекта, а режим другого — исключать её.
Главное ограничение для рекреации: 20% и не более 1 гектара
Одновременно действуют два предела
Территория для предусмотренных законом капитальных и некапитальных объектов должна занимать не более 20% площади предоставленного лесного участка и одновременно не более 1 га. Она также должна быть не занята лесными насаждениями.
Участок 3 га
20% = 0,6 га. В этом случае площадь ограничивается 0,6 га.
Участок 10 га
20% = 2 га, но действует второй предел — не более 1 га.
Ограничение по площади не распространяется на предусмотренные законом дорожки, тропы и ряд элементов благоустройства: беседки, навесы, лавочки, туалеты, освещение и другие перечисленные в Лесном кодексе объекты.
Можно ли построить жилой дом или коттедж
Для обычного рекреационного использования — нет.
При осуществлении рекреационной деятельности нельзя создавать объекты, являющиеся местом жительства физических лиц.
Поэтому нельзя оформить объект как туристический или рекреационный, а фактически использовать его как жилой дом для постоянного проживания.
Назначение здания должно соответствовать законному виду использования лесного участка и допустимому перечню объектов.
Какие параметры установлены для зданий
Для объектов на землях лесного фонда действуют специальные предельные параметры, установленные распоряжением Правительства РФ № 1083-р.
Остальные параметры определяются проектной документацией с учётом режима лесного участка и ограничений законодательства.
Отдельные требования установлены и к пожарной безопасности: для строительства объектов, предусмотренных статьёй 21 ЛК РФ, распоряжением № 1083-р предусмотрено применение негорючих материалов, пожарной сигнализации и средств пожаротушения.
3
не более трёх надземных этажей для рекреационных объектов
15 м
максимальная высота соответствующего объекта
Остальные параметры определяются проектной документацией с учётом режима лесного участка и ограничений законодательства.
Отдельные требования установлены и к пожарной безопасности: для строительства объектов, предусмотренных статьёй 21 ЛК РФ, распоряжением № 1083-р предусмотрено применение негорючих материалов, пожарной сигнализации и средств пожаротушения.
Почему одной проверки ПЗЗ недостаточно
Для обычного земельного участка параметры будущего здания часто анализируют через территориальную зону и градостроительный регламент.
Для земель лесного фонда подход другой. В случаях, когда вид использования земли определяется специальными регламентами, градостроительный регламент по правилам статьи 36 ГрК РФ не устанавливается.
Поэтому для лесного участка ключевое значение имеют:
— Лесной кодекс РФ;
— лесохозяйственный регламент лесничества;
— документ, на основании которого предоставлен лесной участок;
— проект освоения лесов;
— специальные перечни допустимых объектов;
— ограничения конкретной территории.
Отсутствие привычных параметров в ПЗЗ не означает свободу застройки. Напротив, сначала нужно проверить специальный режим лесного участка.
Для земель лесного фонда подход другой. В случаях, когда вид использования земли определяется специальными регламентами, градостроительный регламент по правилам статьи 36 ГрК РФ не устанавливается.
Поэтому для лесного участка ключевое значение имеют:
— Лесной кодекс РФ;
— лесохозяйственный регламент лесничества;
— документ, на основании которого предоставлен лесной участок;
— проект освоения лесов;
— специальные перечни допустимых объектов;
— ограничения конкретной территории.
Отсутствие привычных параметров в ПЗЗ не означает свободу застройки. Напротив, сначала нужно проверить специальный режим лесного участка.
Что изменилось с 1 сентября 2026 года
До 1 сентября 2026 года использование лесов для рекреационной деятельности регулировалось приказом Минприроды России № 908.
С 1 сентября 2026 года приказ № 908 утратил силу. Вместо него действуют новые Правила, утверждённые приказом Минприроды России от 17.03.2026 № 140.
Новые Правила действуют до 1 сентября 2032 года. При планировании рекреационного проекта в 2026 году необходимо ориентироваться уже на приказ № 140, Лесной кодекс, лесохозяйственный регламент и проект освоения лесов.
Зачем нужен проект освоения лесов
Проектная документация здания и проект освоения лесов — разные документы.
Проект освоения лесов описывает использование конкретного лесного участка с учётом установленного режима и требований лесного законодательства.
Для рекреационного проекта фактическое использование участка должно соответствовать лесохозяйственному регламенту, условиям предоставления лесного участка и проекту освоения лесов.
Проект освоения лесов описывает использование конкретного лесного участка с учётом установленного режима и требований лесного законодательства.
Для рекреационного проекта фактическое использование участка должно соответствовать лесохозяйственному регламенту, условиям предоставления лесного участка и проекту освоения лесов.
Практический вывод
До разработки архитектуры гостиницы, туристического комплекса или другого объекта нужно сначала убедиться, что сама концепция допустима на выбранном лесном участке. Иначе уже готовую проектную документацию может потребоваться существенно перерабатывать.
Как получить разрешение на строительство на землях лесного фонда
Для рекреационного капитального объекта процедура отличается от стандартного получения разрешения на строительство коммерческого здания на обычном земельном участке.
Подробнее об общей процедуре: получение разрешения на строительство.
Для подготовки объекта к процедуре также может потребоваться разработка проектной документации.
1
Проверить статус территории
Категорию земли, границы лесничества, вид лесов, особо защитные участки, ЗОУИТ и другие ограничения.
2
Проверить допустимость объекта
Сопоставить будущий объект со статьёй 21 ЛК РФ и перечнем № 1084-р для конкретного вида лесов.
3
Оформить право использования лесного участка
Для коммерческой рекреационной деятельности необходимо законное основание использования предоставленного лесного участка.
4
Подготовить проект освоения лесов
В документе учитываются планируемое использование территории и размещение объектов.
5
Пройти экспертизу проекта освоения лесов
Для последующего получения РнС по рекреационному объекту имеет значение положительное заключение государственной экспертизы проекта освоения лесов.
6
Разработать проектную документацию объекта
Проект должен учитывать режим участка, допустимое назначение, площадь, высоту, этажность, пожарные и другие требования.
7
Получить разрешение на строительство
Для допускаемых рекреационных ОКС на землях лесного фонда РнС выдаёт орган власти субъекта РФ, утвердивший положительное заключение государственной экспертизы проекта освоения лесов.
Подробнее об общей процедуре: получение разрешения на строительство.
Для подготовки объекта к процедуре также может потребоваться разработка проектной документации.
Когда строительство может оказаться невозможным
Сам факт предоставления лесного участка не означает автоматического права построить на нём выбранный объект.
Проблемы могут возникнуть, если:
— объект отсутствует в допустимом перечне;
— выбранный вид использования лесов не предусматривает его размещение;
— участок имеет специальный режим или относится к особо защитной территории;
— выбранная для застройки часть занята лесными насаждениями;
— нарушаются ограничения по площади;
— проект превышает установленные параметры;
— проект освоения лесов не предусматривает выбранную концепцию.
Отдельно необходимо проверять защитные леса и особо защитные участки: допустимый перечень объектов для разных видов лесов различается.
Важно учитывать и долгосрочную стратегию использования территории: земельные участки лесного фонда, предоставленные для осуществления рекреационной деятельности, нельзя перевести в другую категорию земель. Такой запрет установлен частью 3 статьи 11 Федерального закона № 172-ФЗ. Поэтому рассчитывать на сценарий «получить лесной участок для рекреации, а затем перевести его под обычную коммерческую или иную застройку» нельзя.
Если выбранный объект не допускается действующим режимом участка, задача может выйти далеко за рамки обычного получения РнС. Такие ситуации лучше выявлять до покупки земли и разработки проекта.
Что проверить девелоперу до покупки участка или начала проектирования
✓
Действительно ли территория относится к землям лесного фонда.
✓
Какой вид использования лесов допускается на участке.
✓
Есть ли выбранный объект в перечне № 1084-р для соответствующего вида лесов.
✓
Какая площадь фактически доступна для размещения объектов.
✓
Есть ли лесные насаждения, ЗОУИТ и другие ограничения.
✓
Позволяет ли участок реализовать объект нужной площади, этажности и назначения.
Для инвестиционного проекта важна не номинальная площадь лесного участка, а реальная территория, которую можно использовать под выбранную концепцию.
Например, крупный участок площадью 8–10 га ещё не означает возможность разместить на нём несколько гектаров капитальной рекреационной застройки.
Нужно оценить возможность строительства на лесном участке?
Лучше проверить ограничения до разработки проекта
АНТЕК ПРОДЖЕКТ может оценить исходные данные участка, ограничения, допустимость планируемого объекта и маршрут дальнейшего проектирования и получения разрешения на строительство.
Разрешение на строительство →Проектная документация →Частые вопросы
Можно ли вообще строить на землях лесного фонда?
Да. Лесной кодекс допускает отдельные виды капитального строительства при предусмотренных законом видах использования лесов. Но это не означает, что на лесном участке разрешён любой объект.
Можно ли построить гостиницу?
В определённых случаях — да. Гостиницы предусмотрены перечнем рекреационных объектов для отдельных видов лесов, в частности для эксплуатационных и резервных лесов с установленными исключениями. Режим конкретного участка нужно проверять отдельно.
Можно ли построить жилой дом?
При рекреационном использовании лесов создавать объекты, являющиеся местом жительства физических лиц, нельзя.
Можно ли застроить 20% любого лесного участка?
Не совсем. Для соответствующих рекреационных объектов одновременно действует ограничение не более 20% площади предоставленного участка и не более 1 га. Территория для размещения таких объектов также должна быть не занята лесными насаждениями.
Сколько этажей может быть у рекреационного здания?
Для соответствующих рекреационных объектов предельное количество надземных этажей — три, а максимальная высота — 15 метров.
Нужен ли проект освоения лесов?
При использовании предоставленного лесного участка деятельность должна соответствовать лесохозяйственному регламенту, условиям предоставления участка и проекту освоения лесов в предусмотренных законодательством случаях.
Кто выдаёт разрешение на строительство?
Для капитальных объектов на землях лесного фонда, допускаемых при рекреационном использовании лесов, РнС выдаёт орган государственной власти субъекта РФ, утвердивший положительное заключение государственной экспертизы проекта освоения лесов.
Главное
Земли лесного фонда не являются территорией полного запрета на капитальное строительство. Но возможности застройки здесь значительно жёстче связаны с целями использования лесов и специальным правовым режимом.
Для рекреационного проекта до разработки концепции необходимо проверить допустимый объект, вид лесов, доступную площадь, наличие лесных насаждений, проект освоения лесов и предельные параметры строительства.
Чем раньше проверены эти ограничения, тем ниже риск разработать проект, который невозможно согласовать или реализовать на выбранном участке.
Нормативная база
Материал актуален на сентябрь 2026 года.
Основные документы:
— Земельный кодекс РФ — статья 101;
— Лесной кодекс РФ — статьи 21, 21.1 и 41;
— Градостроительный кодекс РФ — статьи 36 и 51;
— распоряжение Правительства РФ от 30.04.2022 № 1083-р — предельные параметры строительства объектов на землях лесного фонда;
— распоряжение Правительства РФ от 30.04.2022 № 1084-р — перечень объектов капитального строительства, не связанных с созданием лесной инфраструктуры;
— распоряжение Правительства РФ от 23.04.2022 № 999-р — перечень некапитальных строений и сооружений;
— приказ Минприроды России от 17.03.2026 № 140 — Правила использования лесов для осуществления рекреационной деятельности, действующие с 1 сентября 2026 года.
Для конкретного участка возможность строительства необходимо определять по действующим на дату обращения нормам, лесохозяйственному регламенту, проекту освоения лесов и ограничениям соответствующей территории;
— Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ — статья 11, запрет перевода в другие категории земельных участков лесного фонда, предоставленных для рекреационной деятельности;
Основные документы:
— Земельный кодекс РФ — статья 101;
— Лесной кодекс РФ — статьи 21, 21.1 и 41;
— Градостроительный кодекс РФ — статьи 36 и 51;
— распоряжение Правительства РФ от 30.04.2022 № 1083-р — предельные параметры строительства объектов на землях лесного фонда;
— распоряжение Правительства РФ от 30.04.2022 № 1084-р — перечень объектов капитального строительства, не связанных с созданием лесной инфраструктуры;
— распоряжение Правительства РФ от 23.04.2022 № 999-р — перечень некапитальных строений и сооружений;
— приказ Минприроды России от 17.03.2026 № 140 — Правила использования лесов для осуществления рекреационной деятельности, действующие с 1 сентября 2026 года.
Для конкретного участка возможность строительства необходимо определять по действующим на дату обращения нормам, лесохозяйственному регламенту, проекту освоения лесов и ограничениям соответствующей территории;
— Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ — статья 11, запрет перевода в другие категории земельных участков лесного фонда, предоставленных для рекреационной деятельности;
22.09.2026
