Коротко
Исполнительная документация, или ИД, фиксирует фактический результат строительных работ. В неё входят акты скрытых работ, исполнительные схемы, журналы, результаты испытаний и другие документы.
ИД формируется по мере строительства, а не собирается задним числом перед сдачей объекта. За формирование и ведение документации отвечает лицо, осуществляющее строительство, по перечню, утверждённому застройщиком или техническим заказчиком.
Для объектов под государственным строительным надзором состояние исполнительной документации имеет значение при подтверждении соответствия построенного объекта проектной документации. Поэтому порядок ведения, формат и передачу ИД стоит определить с подрядчиком ещё до начала работ.
ИД формируется по мере строительства, а не собирается задним числом перед сдачей объекта. За формирование и ведение документации отвечает лицо, осуществляющее строительство, по перечню, утверждённому застройщиком или техническим заказчиком.
Для объектов под государственным строительным надзором состояние исполнительной документации имеет значение при подтверждении соответствия построенного объекта проектной документации. Поэтому порядок ведения, формат и передачу ИД стоит определить с подрядчиком ещё до начала работ.
Что такое исполнительная документация
Определение исполнительной документации закреплено в части 1.5 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.
Это документация в текстовой и графической формах, которая отражает фактическое исполнение функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических и других решений, содержащихся в проектной и рабочей документации.
Ключевое здесь — фактическое исполнение.
Проект показывает, каким должен быть объект. Но в ходе строительства уточняется положение отдельных конструкций и инженерных сетей, выполняются скрытые работы, проводятся испытания, фиксируются фактически реализованные решения.
Исполнительная документация сохраняет эту информацию и позволяет впоследствии установить, что и как было построено в реальности.
Это документация в текстовой и графической формах, которая отражает фактическое исполнение функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических и других решений, содержащихся в проектной и рабочей документации.
Ключевое здесь — фактическое исполнение.
Проект показывает, каким должен быть объект. Но в ходе строительства уточняется положение отдельных конструкций и инженерных сетей, выполняются скрытые работы, проводятся испытания, фиксируются фактически реализованные решения.
Исполнительная документация сохраняет эту информацию и позволяет впоследствии установить, что и как было построено в реальности.
Чем исполнительная документация отличается от проектной и рабочей
Проектная, рабочая и исполнительная документация относятся к разным этапам реализации объекта.
Проектная документация — отвечает на вопрос «Что планируем построить?». Она содержит основные архитектурные, конструктивные, инженерные и другие решения и используется, в частности, для прохождения экспертизы в предусмотренных законом случаях и получения разрешения на строительство
Рабочая документация — отвечает на вопрос «Как это нужно построить?». Она детализирует проектные решения до уровня, необходимого для выполнения строительно-монтажных работ. Подробнее: разработка рабочей документации
Исполнительная документация — отвечает на вопрос «Что фактически построено?». Она появляется непосредственно в процессе строительства и фиксирует результаты выполненных работ.
Поэтому наличие готовой проектной документации и рабочей документации не заменяет ИД.
Проектная документация — отвечает на вопрос «Что планируем построить?». Она содержит основные архитектурные, конструктивные, инженерные и другие решения и используется, в частности, для прохождения экспертизы в предусмотренных законом случаях и получения разрешения на строительство
Рабочая документация — отвечает на вопрос «Как это нужно построить?». Она детализирует проектные решения до уровня, необходимого для выполнения строительно-монтажных работ. Подробнее: разработка рабочей документации
Исполнительная документация — отвечает на вопрос «Что фактически построено?». Она появляется непосредственно в процессе строительства и фиксирует результаты выполненных работ.
Поэтому наличие готовой проектной документации и рабочей документации не заменяет ИД.
Что входит в состав исполнительной документации
Состав исполнительной документации установлен приказом Минстроя России № 344/пр от 16.05.2023.
Приложение № 1 к приказу Минстроя России № 344/пр устанавливает состав исполнительной документации из 13 позиций:
— акт освидетельствования геодезической разбивочной основы;
— акты разбивки осей объекта;
— акты освидетельствования скрытых работ;
— акты освидетельствования ответственных конструкций;
— акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения;
— замечания участников строительного контроля о недостатках выполнения работ;
— комплект рабочих чертежей с отметками о соответствии выполненных работ либо внесённых изменениях;
— исполнительные геодезические схемы;
— исполнительные схемы и чертежи результатов работ;
— акты испытания технических устройств и опробования инженерных систем;
— результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний;
— документы о контроле качества строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования;
— общий и специальные журналы выполнения работ.
На конкретном объекте застройщик или технический заказчик утверждает перечень ИД с учётом установленного состава и выполняемых работ.
Поэтому исполнительная документация — это не универсальная папка шаблонов, которую можно заполнить перед сдачей здания. Она должна соответствовать фактически выполненным на объекте работам.
Приложение № 1 к приказу Минстроя России № 344/пр устанавливает состав исполнительной документации из 13 позиций:
— акт освидетельствования геодезической разбивочной основы;
— акты разбивки осей объекта;
— акты освидетельствования скрытых работ;
— акты освидетельствования ответственных конструкций;
— акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения;
— замечания участников строительного контроля о недостатках выполнения работ;
— комплект рабочих чертежей с отметками о соответствии выполненных работ либо внесённых изменениях;
— исполнительные геодезические схемы;
— исполнительные схемы и чертежи результатов работ;
— акты испытания технических устройств и опробования инженерных систем;
— результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний;
— документы о контроле качества строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования;
— общий и специальные журналы выполнения работ.
На конкретном объекте застройщик или технический заказчик утверждает перечень ИД с учётом установленного состава и выполняемых работ.
Поэтому исполнительная документация — это не универсальная папка шаблонов, которую можно заполнить перед сдачей здания. Она должна соответствовать фактически выполненным на объекте работам.
Кто ведёт исполнительную документацию
Статья 52 ГрК РФ возлагает обеспечение ведения исполнительной документации на лицо, осуществляющее строительство.
Порядок по приказу № 344/пр уточняет распределение ролей: застройщик или технический заказчик определяет и утверждает перечень исполнительной документации, а лицо, осуществляющее строительство, формирует и ведёт ИД в соответствии с этим перечнем.
На практике саму подготовку документов может выполнять генеральный подрядчик, его ПТО или привлечённая специализированная организация.
Но для застройщика важно заранее закрепить в договоре:
— кто формирует исполнительную документацию;
— кто контролирует её комплектность;
— кто обеспечивает своевременное оформление актов;
— в каком формате ведётся ИД;
— когда и каким образом комплект передаётся заказчику.
Это особенно важно на объектах с большим количеством подрядчиков и субподрядчиков.
Порядок по приказу № 344/пр уточняет распределение ролей: застройщик или технический заказчик определяет и утверждает перечень исполнительной документации, а лицо, осуществляющее строительство, формирует и ведёт ИД в соответствии с этим перечнем.
На практике саму подготовку документов может выполнять генеральный подрядчик, его ПТО или привлечённая специализированная организация.
Но для застройщика важно заранее закрепить в договоре:
— кто формирует исполнительную документацию;
— кто контролирует её комплектность;
— кто обеспечивает своевременное оформление актов;
— в каком формате ведётся ИД;
— когда и каким образом комплект передаётся заказчику.
Это особенно важно на объектах с большим количеством подрядчиков и субподрядчиков.
Порядок ведения исполнительной документации
Упрощённо работа с ИД выглядит так.
1. Определяется перечень документации. Застройщик или технический заказчик утверждает перечень ИД для конкретного объекта.
2. Документы оформляются по мере выполнения работ. Нельзя откладывать фиксацию скрытых работ или фактического положения конструкций до окончания строительства.
3. Документация подписывается предусмотренными участниками строительства. Состав подписантов зависит от конкретного документа и характера работ.
4. Комплектность контролируется в ходе строительства. Ошибки и пропуски значительно проще устранять сразу, пока необходимые конструкции и работы доступны для проверки.
5. После завершения строительства ИД передаётся на постоянное хранение.
Во время строительства документация хранится у лица, осуществляющего строительство.
1. Определяется перечень документации. Застройщик или технический заказчик утверждает перечень ИД для конкретного объекта.
2. Документы оформляются по мере выполнения работ. Нельзя откладывать фиксацию скрытых работ или фактического положения конструкций до окончания строительства.
3. Документация подписывается предусмотренными участниками строительства. Состав подписантов зависит от конкретного документа и характера работ.
4. Комплектность контролируется в ходе строительства. Ошибки и пропуски значительно проще устранять сразу, пока необходимые конструкции и работы доступны для проверки.
5. После завершения строительства ИД передаётся на постоянное хранение.
Во время строительства документация хранится у лица, осуществляющего строительство.
Почему нельзя собирать ИД после окончания строительства
Одна из наиболее проблемных ситуаций — когда здание практически построено, а подрядчик только начинает восстанавливать исполнительную документацию.
Для некоторых документов это уже объективно сложно. Например, акт освидетельствования скрытых работ относится к работам, результат которых после следующих этапов строительства становится недоступен для обычного осмотра.
То же касается армирования, скрытых инженерных коммуникаций, отдельных конструктивных узлов.
Если информацию не зафиксировали вовремя, впоследствии могут потребоваться дополнительные обследования, вскрытие конструкций или восстановление фактического положения элементов объекта.
В результате экономия времени на ведении ИД во время строительства превращается в дополнительные расходы перед сдачей здания.
Для некоторых документов это уже объективно сложно. Например, акт освидетельствования скрытых работ относится к работам, результат которых после следующих этапов строительства становится недоступен для обычного осмотра.
То же касается армирования, скрытых инженерных коммуникаций, отдельных конструктивных узлов.
Если информацию не зафиксировали вовремя, впоследствии могут потребоваться дополнительные обследования, вскрытие конструкций или восстановление фактического положения элементов объекта.
В результате экономия времени на ведении ИД во время строительства превращается в дополнительные расходы перед сдачей здания.
Исполнительная документация и ввод объекта в эксплуатацию
Исполнительную документацию не стоит воспринимать как один отдельный файл, который достаточно приложить к заявлению на ввод.
Если в отношении объекта предусмотрен государственный строительный надзор, ИД используется в процессе контроля строительства и подтверждения соответствия фактически выполненных работ проектной документации.
В предусмотренных законом случаях для ввода требуется заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации — ЗОС.
Поэтому проблемы с исполнительной документацией способны возникнуть ещё до самого этапа получения разрешения на ввод.
Практически это означает: проверять комплектность ИД нужно не после завершения объекта, а на протяжении строительства.
Если в отношении объекта предусмотрен государственный строительный надзор, ИД используется в процессе контроля строительства и подтверждения соответствия фактически выполненных работ проектной документации.
В предусмотренных законом случаях для ввода требуется заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации — ЗОС.
Поэтому проблемы с исполнительной документацией способны возникнуть ещё до самого этапа получения разрешения на ввод.
Практически это означает: проверять комплектность ИД нужно не после завершения объекта, а на протяжении строительства.
Электронная исполнительная документация: что изменилось в 2026 году
По решению застройщика, технического заказчика или другого предусмотренного приказом лица исполнительная документация может вестись либо на бумаге, либо в форме электронных документов без обязательного дублирования бумажного комплекта.
С 1 марта 2026 года вступили в силу изменения, внесённые приказом Минстроя России № 369/пр.
Если для соответствующего документа на сайте Минстроя отсутствует XML-схема, порядок предусматривает в том числе:
— IFC или другой формат с открытой спецификацией — для цифровых информационных моделей;
— LandXML или другой формат с открытой спецификацией — для инженерной цифровой модели местности.
Для текстовых и графических электронных документов при отсутствии XML-схемы также предусмотрены форматы DOC, DOCX, ODT и PDF в соответствующих случаях.
Формат ведения и передачи ИД лучше закрепить до начала строительства. Переделывать уже сформированный комплект сложнее, чем изначально согласовать требования с подрядчиком.
Приказ № 344/пр в действующей редакции установлен со сроком действия до 1 сентября 2029 года.
С 1 марта 2026 года вступили в силу изменения, внесённые приказом Минстроя России № 369/пр.
Если для соответствующего документа на сайте Минстроя отсутствует XML-схема, порядок предусматривает в том числе:
— IFC или другой формат с открытой спецификацией — для цифровых информационных моделей;
— LandXML или другой формат с открытой спецификацией — для инженерной цифровой модели местности.
Для текстовых и графических электронных документов при отсутствии XML-схемы также предусмотрены форматы DOC, DOCX, ODT и PDF в соответствующих случаях.
Формат ведения и передачи ИД лучше закрепить до начала строительства. Переделывать уже сформированный комплект сложнее, чем изначально согласовать требования с подрядчиком.
Приказ № 344/пр в действующей редакции установлен со сроком действия до 1 сентября 2029 года.
Кому и когда передают исполнительную документацию
После окончания строительства обязанность передать исполнительную документацию закреплена непосредственно в Градостроительном кодексе РФ.
Согласно ч. 11.1 ст. 55 ГрК РФ, лицо, осуществляющее строительство, после окончания строительства объекта капитального строительства обязано передать застройщику:
— результаты инженерных изысканий;
— проектную документацию;
— исполнительную документацию.
Таким образом, передача ИД застройщику — это не только вопрос организации документооборота или требований приказа Минстроя № 344/пр, а прямо установленная законом обязанность лица, осуществляющего строительство.
Приказ Минстроя России № 344/пр, в свою очередь, определяет состав исполнительной документации и порядок её ведения при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства.
Поэтому к завершению строительства исполнительная документация должна быть не просто формально собрана, а сформирована так, чтобы её можно было передать застройщику как полноценный комплект документов, отражающий фактически выполненные работы.
Если часть актов, исполнительных схем, журналов или результатов испытаний отсутствует, восстановление комплекта после окончания работ может потребовать дополнительной проверки документов, обследований, а в отдельных случаях — вскрытия ранее выполненных конструкций.
Согласно ч. 11.1 ст. 55 ГрК РФ, лицо, осуществляющее строительство, после окончания строительства объекта капитального строительства обязано передать застройщику:
— результаты инженерных изысканий;
— проектную документацию;
— исполнительную документацию.
Таким образом, передача ИД застройщику — это не только вопрос организации документооборота или требований приказа Минстроя № 344/пр, а прямо установленная законом обязанность лица, осуществляющего строительство.
Приказ Минстроя России № 344/пр, в свою очередь, определяет состав исполнительной документации и порядок её ведения при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства.
Поэтому к завершению строительства исполнительная документация должна быть не просто формально собрана, а сформирована так, чтобы её можно было передать застройщику как полноценный комплект документов, отражающий фактически выполненные работы.
Если часть актов, исполнительных схем, журналов или результатов испытаний отсутствует, восстановление комплекта после окончания работ может потребовать дополнительной проверки документов, обследований, а в отдельных случаях — вскрытия ранее выполненных конструкций.
Сколько хранится исполнительная документация
Исполнительная документация хранится в течение всего срока эксплуатации объекта капитального строительства.
То есть её назначение не заканчивается после получения разрешения на ввод.
Фактически ИД становится частью технической истории здания.
То есть её назначение не заканчивается после получения разрешения на ввод.
Фактически ИД становится частью технической истории здания.
Зачем исполнительная документация нужна после ввода
Один из наиболее наглядных примеров — реконструкция.
Допустим, через несколько лет собственник хочет сделать новый проём, изменить планировку, установить дополнительное оборудование или изменить инженерные системы.
Проектировщику необходимо понимать, как объект выполнен фактически:
— где находятся несущие конструкции;
— как выполнено армирование;
— где проложены инженерные сети;
— какие решения менялись во время строительства;
— какие материалы и оборудование применялись.
Если исполнительная документация сохранена и оформлена корректно, значительная часть исходной информации уже есть.
Если ИД отсутствует либо фактическому состоянию объекта не соответствует, могут потребоваться дополнительные обследования, обмеры и вскрытия конструкций.
Допустим, через несколько лет собственник хочет сделать новый проём, изменить планировку, установить дополнительное оборудование или изменить инженерные системы.
Проектировщику необходимо понимать, как объект выполнен фактически:
— где находятся несущие конструкции;
— как выполнено армирование;
— где проложены инженерные сети;
— какие решения менялись во время строительства;
— какие материалы и оборудование применялись.
Если исполнительная документация сохранена и оформлена корректно, значительная часть исходной информации уже есть.
Если ИД отсутствует либо фактическому состоянию объекта не соответствует, могут потребоваться дополнительные обследования, обмеры и вскрытия конструкций.
В каких ещё ситуациях пригодится ИД
При эксплуатации объекта. ИД помогает определить фактическое положение конструкций и инженерных систем.
При модернизации оборудования. Проще установить существующие трассы коммуникаций и характеристики систем.
При спорах с подрядчиком. Акты, журналы, результаты испытаний и другие документы позволяют восстановить историю выполнения работ.
При капитальном ремонте и реконструкции. Проектировщик получает информацию о фактически реализованных решениях.
При передаче объекта новому собственнику. Полный комплект технической документации снижает неопределённость относительно фактического состояния здания.
При модернизации оборудования. Проще установить существующие трассы коммуникаций и характеристики систем.
При спорах с подрядчиком. Акты, журналы, результаты испытаний и другие документы позволяют восстановить историю выполнения работ.
При капитальном ремонте и реконструкции. Проектировщик получает информацию о фактически реализованных решениях.
При передаче объекта новому собственнику. Полный комплект технической документации снижает неопределённость относительно фактического состояния здания.
Пять частых ошибок при работе с исполнительной документацией
1. Вспомнить об ИД перед вводом. К этому моменту часть конструкций и коммуникаций уже скрыта, поэтому восстановление информации может потребовать дополнительных работ.
2. Не определить ответственного. Заказчик рассчитывает на подрядчика, подрядчик — на отдельное ПТО, а отсутствие документов обнаруживается в конце строительства.
3. Не согласовать формат. Особенно это важно при электронном ведении документации.
4. Не проверять комплектность по ходу строительства. Большое количество оформленных файлов ещё не означает, что ИД сформирована по всем необходимым работам.
5. Не обеспечить хранение после ввода. Исполнительная документация должна храниться в течение всего срока эксплуатации объекта.
2. Не определить ответственного. Заказчик рассчитывает на подрядчика, подрядчик — на отдельное ПТО, а отсутствие документов обнаруживается в конце строительства.
3. Не согласовать формат. Особенно это важно при электронном ведении документации.
4. Не проверять комплектность по ходу строительства. Большое количество оформленных файлов ещё не означает, что ИД сформирована по всем необходимым работам.
5. Не обеспечить хранение после ввода. Исполнительная документация должна храниться в течение всего срока эксплуатации объекта.
Чек-лист для застройщика до начала строительства
Перед выходом подрядчика на площадку стоит проверить:
1. Утверждён ли перечень исполнительной документации по объекту.
2. Определено ли в договоре, кто её формирует и передаёт.
3. Согласован ли бумажный или электронный формат.
4. Понятно ли, кто проверяет ИД в процессе строительства.
5. Установлены ли сроки передачи документов и устранения замечаний.
Эти вопросы значительно дешевле решить в начале проекта, чем восстанавливать исполнительную документацию после окончания строительства.
1. Утверждён ли перечень исполнительной документации по объекту.
2. Определено ли в договоре, кто её формирует и передаёт.
3. Согласован ли бумажный или электронный формат.
4. Понятно ли, кто проверяет ИД в процессе строительства.
5. Установлены ли сроки передачи документов и устранения замечаний.
Эти вопросы значительно дешевле решить в начале проекта, чем восстанавливать исполнительную документацию после окончания строительства.
Частые вопросы
Кто обязан вести исполнительную документацию?
Перечень ИД утверждает застройщик или технический заказчик, а формирует и ведёт её лицо, осуществляющее строительство.
Можно ли восстановить исполнительную документацию после завершения строительства?
Часть документов восстановить возможно, но это зависит от конкретной ситуации. Если речь идёт о скрытых работах или фактическом положении недоступных для осмотра конструкций, могут потребоваться дополнительные обследования или вскрытия. Поэтому восстановление ИД не равно обычному заполнению недостающих бланков.
Можно ли вести исполнительную документацию только в электронном виде?
Да. При соблюдении требований приказа № 344/пр ИД может вестись в электронной форме без обязательного бумажного дублирования.
Сколько хранить исполнительную документацию?
Весь срок эксплуатации объекта капитального строительства.
Нужна ли ИД после получения разрешения на ввод?
Да. Она сохраняет информацию о фактически выполненных конструкциях, инженерных системах и других результатах строительства и может понадобиться при эксплуатации, ремонте, обследовании и реконструкции.
Заключение
Исполнительная документация — это не формальность перед вводом объекта, а часть строительного процесса, которая фиксирует фактически выполненные решения и результаты работ.
Её необходимо формировать по мере строительства, контролировать комплектность и заранее определить, кто отвечает за оформление, проверку, хранение и передачу документов.
После окончания строительства лицо, осуществляющее строительство, обязано передать застройщику результаты инженерных изысканий, проектную и исполнительную документацию. Эта обязанность прямо установлена ч. 11.1 ст. 55 ГрК РФ.
Полный комплект ИД сохраняет значение и после ввода объекта: он используется при эксплуатации, обследовании, ремонте, модернизации и реконструкции здания.
Поэтому чем раньше на объекте выстроен порядок ведения исполнительной документации, тем ниже риск восстанавливать акты, схемы и фактические данные уже после завершения строительства.
Её необходимо формировать по мере строительства, контролировать комплектность и заранее определить, кто отвечает за оформление, проверку, хранение и передачу документов.
После окончания строительства лицо, осуществляющее строительство, обязано передать застройщику результаты инженерных изысканий, проектную и исполнительную документацию. Эта обязанность прямо установлена ч. 11.1 ст. 55 ГрК РФ.
Полный комплект ИД сохраняет значение и после ввода объекта: он используется при эксплуатации, обследовании, ремонте, модернизации и реконструкции здания.
Поэтому чем раньше на объекте выстроен порядок ведения исполнительной документации, тем ниже риск восстанавливать акты, схемы и фактические данные уже после завершения строительства.
Нормативная база
Материал актуален на сентябрь 2026 года.
Основные нормы и документы:
— ч. 1.4 и ч. 1.5 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ — ведение исполнительной документации, её определение, состав и порядок ведения;
— ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ — обязанность лица, осуществляющего строительство, обеспечивать ведение исполнительной документации;
— ч. 11.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ — обязанность после окончания строительства передать застройщику результаты инженерных изысканий, проектную и исполнительную документацию;
— приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр — состав и порядок ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства;
— приказ Минстроя России от 23.06.2025 № 369/пр — изменения в порядок ведения исполнительной документации, вступившие в силу с 1 марта 2026 года.
Приказ № 344/пр действует до 1 сентября 2029 года.
Основные нормы и документы:
— ч. 1.4 и ч. 1.5 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ — ведение исполнительной документации, её определение, состав и порядок ведения;
— ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ — обязанность лица, осуществляющего строительство, обеспечивать ведение исполнительной документации;
— ч. 11.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ — обязанность после окончания строительства передать застройщику результаты инженерных изысканий, проектную и исполнительную документацию;
— приказ Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр — состав и порядок ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства;
— приказ Минстроя России от 23.06.2025 № 369/пр — изменения в порядок ведения исполнительной документации, вступившие в силу с 1 марта 2026 года.
Приказ № 344/пр действует до 1 сентября 2029 года.
15.09.2026
